Zakup nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej czy wyłącznie mieszkaniowym z reguły jest wydarzeniem niecodziennym. Do takiej transakcji warto się przygotować i dowiedzieć jak najwięcej o przedmiocie planowanej inwestycji. Ustaleniu stanu prawnego nieruchomości służą księgi wieczyste.

Co do zasady dla każdej nieru­chomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Obecnie są one zakładane i prowadzone w systemie te­leinformatycznym. Co więcej, gdy znamy numer księgi wieczystej nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani, możemy przeglądać ją przez elektroniczną prze­glądarkę ksiąg wieczystych dostępną na stronie internetowej Ministerstwa Spra­wiedliwości.

Księgi wieczyste są jawne. Dlatego nie można zasłaniać się nieznajomością za­wartych w nich wpisów ani wniosków,
o których uczyniono wzmiankę. Wzmianka o wniosku sugeruje, że do księgi wieczy­stej wpłynął wniosek o dokonanie jakiegoś wpisu bądź o wykreślenie z niej jakiegoś wpisu. W razie pozytywnego rozpoznania, tj. uwzględnienia złożonego wniosku, treść księgi wieczystej ulegnie zmianie.

Działy księgi wieczystej
Księga wieczysta składa się z czterech działów: pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związa­nych z jego własnością, drugi zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rze­czowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nierucho­mością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipo­tek, zaś dział czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Dział pierwszy księgi wieczystej dzieli się na dział I-O, czyli oznaczenie nierucho­mości, i dział I-Sp, czyli spis praw zwią­zanych z własnością. Z pierwszego z nich dowiemy się np. o numerze ewidencyj­nym działki bądź działek, z których skła­da się nieruchomość gruntowa, numerze lokalu czy budynku, w jakim znajduje się lokal, jego przeznaczeniu, miejscu poło­żenia nieruchomości czy jej powierzchni.

W dziale II wpisuje się dane właściciela nieruchomości. W przypadku gdy właści­cieli jest kilku, wpisuje się również wyso­kość przysługujących im udziałów, a w przypadku właścicieli pozostających w związku małżeńskim – rodzaj własności przysługującej małżonkom (najczęściej jest to małżeńska majątkowa wspólność ustawowa).

Dział III przeznaczony jest do dokony­wania m.in. wpisów o ograniczonych prawach rzeczowych obciążających nie­ruchomość, takich jak służebność osobi­sta mieszkania czy służebność gruntowa drogi koniecznej. Zamieszcza się tu także informacje o innych obciążeniach nieru­chomości, np. zajęciu komorniczym z ty­tułu zalegania z opłatami czynszowymi bądź z tytułu innych długów właściciela, czy np. ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dział ten służy również ujaw­nieniu roszczeń co do nieruchomości, np. o przeniesienie prawa własności w związ­ku z zawartą przedwstępną umową sprze­daży danej nieruchomości.

Dział IV służy zamieszczaniu wpisów do­tyczących hipotek. Chodzi tu zarówno o hipoteki umowne ustanawiane cho­ciażby w związku z zawartą z bankiem umową kredytu hipotecznego, jak i hi­poteki przymusowe powstające z mocy przepisów prawa, np. na zabezpieczenie wierzytelności ZUS z tytułu niezapłaco­nych składek.

Aktualizacja wpisów
Często zdarza się, że wpisy w księdze wieczy­stej są niepełne bądź nieaktualne. Notariusz podpowie wówczas, jakie dokumenty nale­ży przedłożyć do sporządzenia aktu notarial­nego celem wykreślenia zbędnych wpisów, przykładowo służebności wpisanej na rzecz nieżyjącej już osoby. Wyjaśni również, jakie skutki wiążą się z nabyciem nieruchomości, np. z wpisaną w księdze hipoteką, jeśli taka jest wola nabywcy.

Na koniec warto wspomnieć, że od 1 lipca 2016 roku nastąpiła elektronizacja postę­powania wieczystoksięgowego. Oznacza to, że w przypadku gdy akt notarialny za­wiera przeniesienie własności lub ustano­wienie prawa podlegającego ujawnieniu
w księdze wieczystej, notariusz nie później niż w dniu jego sporządzenia składa wniosek
o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Anna Milewska


Notariusze dla „Mistrza Branży” – cykl artykułów dotyczących spraw prawnych związanych z tworzeniem, orga­nizacją, rozwojem, przekształceniem i sukcesją w branżo­wej działalności gospodarczej w warun­kach gospodarki rynkowej. Cykl powstaje przy współpracy z notariuszami. Koordynator cyklu: dr Andrzej Rataj notariusz w Poznaniu