Otrzymać w darowiźnie dom czy mieszkanie to prawdziwy uśmiech losu. Warto przy tej okazji pomyśleć o darczyńcach, zwłaszcza gdy mieszkamy czy będziemy mieszkać razem. Jeśli przy przeniesieniu własności nieruchomości zabezpieczymy ich prawa do mieszkania, to stworzymy im poczucie bezpieczeństwa i poprawimy ich komfort psychiczny
Podobne artykuły
Księga wieczysta – co można z niej wyczytać? (Notariusze dla Mistrza Branży)Darowizna – czy dać komuś swój majątek za darmo? (Notariusze dla Mistrza Branży)Co to jest przedsiębiorstwo w rozumieniu prawa cywilnego (Notariusze dla Mistrza Branży)Takiego zabezpieczenia darczyńcy mogą zażądać sami i nie jest to podyktowane brakiem bądź ograniczonym zaufaniem, ale przede wszystkim obawą przed wypadkami losowymi.
W poprzednich wydaniach „Mistrza Branży” pisaliśmy o umowach darowizny i dożywocia. Warto dla całościowej perspektywy danej transakcji przedstawić na czym polega służebność osobista – częste rozwiązanie wprowadzane przy zawieraniu takich umów, mające na celu zabezpieczenie spokojnej przyszłości zbywcy.
Zakres służebności
Zakres służebności mieszkania określa umowa stron. Stosownie do uzgodnień uprawniony może zajmować cały dom lub mieszkanie bądź ich określone pomieszczenia. Minimalny zakres służebności obejmować musi uprawnienie do zajmowania (chociażby wspólnego) przynajmniej jednej izby mieszkalnej. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku. Może również przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane (niezdolne do działania z powodu choroby czy innego upośledzenia) albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Wynika to z troski o zapewnienie uprawnionemu pomocy w życiu codziennym, co ma ogromne znaczenie w przypadku osób starszych i niedołężnych. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości. Można się również umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego potomstwu, rodzicom i małżonkowi.
Istota służebności
Należy pamiętać, że służebność jest prawem osobistym, a zatem niezbywalnym. Oznacza to, że jest ściśle związana z osobą uprawnioną i ograniczona czasem jej życia. O czasie trwania służebności osobistej decyduje wprawdzie wola stron, ale czas życia uprawnionego jest barierą nieprzekraczalną. Nie można jej nabyć przez zasiedzenie ani przenieść praw wynikających ze służebności do wykonywania na inne osoby, czyli prawa te nie mogą być przedmiotem obrotu, a ich nieprzenoszalność dotyczy nie tylko samego prawa, ale i uprawnień do ich wykonywania. Służebność osobista wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Ustanowione prawo powinno zawsze zaspakajać osobiste potrzeby uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego oraz zwyczajów miejscowych. Należy jednak pamiętać, że jeśli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu ustanowionego na jego rzecz prawa, to osoba, która prawo to ustanowiła, może żądać zamiany służebności na rentę.
Jak ustanawiana jest służebność osobista
Trzeba wiedzieć również, że ustanowienie służebności wymaga bezwzględnie formy aktu notarialnego. W tym celu należy zgłosić się do notariusza, który udzieli niezbędnych informacji dotyczących dokonywanej czynności. Notariusz jest zobowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.
Dodatkowym zabezpieczeniem dla uprawnionego jest wpis tego prawa do księgi wieczystej. Warto również wiedzieć, że ustanowienie nieodpłatnej służebności mieszkania w kręgu najbliższej rodziny (np. na rzecz dziadków, rodziców, rodzeństwa) nie wywoła żadnych skutków podatkowych.
Zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa, np. wspomniana umowa dożywocia. Może być ona zastąpiona orzeczeniem sądu, ale tylko wtedy, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od zawarcia umowy. Poza tym ustanowienie służebności osobistej na podstawie orzeczenia sądu może nastąpić w tak zwanym postępowaniu działowym, w którym sąd dokonuje działu albo podziału majątku wspólnego na podstawie zgodnego wniosku uczestników.
Krystyna Rzepa-Białczyk, notariusz w Chodzieży
Notariusze dla „Mistrza Branży” – cykl artykułów dotyczących spraw prawnych związanych z tworzeniem, organizacją, rozwojem, przekształceniem i sukcesją w branżowej działalności gospodarczej w warunkach gospodarki rynkowej. Cykl powstaje przy współpracy z notariuszami.
Koordynator cyklu: dr Andrzej Rataj, notariusz w Poznaniu