W przypadku wyboru lokalizacji ważnymi elementami są: cena zakupu gruntu, potem przystoso­wania terenu oraz koszty jego posiadania. Jeden z najlep­szych inwestorów na świecie Warren Buffet zwykł powtarzać, że cena działki nie powinna przekraczać 10% wartości całej inwestycji. No tak, ale jakiej działki?

Wybrałeś już wymarzoną lokalizację pod własną piekarnię? Jeżeli nie, to warto zacząć od lektury wydania MB (październik 2013) - link do artykułu tutaj. Jeżeli ten etap przygotowań masz już za sobą, to upewnij się, co musisz jeszcze sprawdzić, zanim ostatecznie zdecydujesz się kupić działkę.

Po wieloletnich obser­wacjach osobiście zale­całbym trzymanie pod­stawy kalkulacji działki z wliczonymi kosztami jej uzbrojenia. Warto czasem „zaofertować” wykonawców sieci i przyłączy jeszcze przed zakupem nieru­chomości w celu poznania realnych kosztów jej uzbrojenia.

Ile powinna kosztować działka?
Na koszty posiadania działki, oprócz uzbro­jenia i dostępu do drogi publicznej, składają się też koszty ukryte. Są one znane, ale czę­sto się o nich zapomina. Do takich ukrytych obciążeń finansowych należy zaliczyć poda­tek od nieruchomości. Jeśli teren znajduje się na terenach miejskich, to będzie on zwykle oscylował w wysokości 22,82 zł/m2 budynku oraz 0,88 zł za m2 gruntu. Natomiast na te­renach gminnych jest on zwykle o połowę niższy, czyli wynosi około 17 zł/m2 budynku i 0,40 zł za m2 gruntu. Do tego należy doliczyć 2% wartości budowli i naniesień – a do tego, w przypadku gdy teren jest w dzierżawie wie­czystej, należy dodać jeszcze ok. 2% wartości gruntu opłaty rocznej z tytułu jej dzierżawy.
Podam przykład skrajnych rozbieżności.

Dla porównania wskażemy skrajne wartości obciążeń podatkowych w okresie t = 10 lat dla obiektów zlokalizowanych na terenach miejskich oraz gminnych, z uwzględnieniem różnicy własności i dzierżawy gruntu dla średniego obiektu na działce 15 000 m2 i po­wierzchni budynku ok. 6000 m2 z utwardze­niami ok. 5000 m2 oraz budowlami (nanie­sienia) o wartości ok. 200 000 zł.

Miasto:
15 000 m2 x 0,88 + 6000 m2 x 22,82 zł + 2% x 200 000 = 154 120 zł

Gmina:
15 000 m2 x 0,40 + 6000 m2 x 17 zł + 2% x 200 000 = 112 000 zł

Zatem różnica wyniesie 421 200 zł w skali 10 lat.

Do tego w przypadku wieczystej dzierża­wy gruntu o wartości 150 zł za m2 należy doliczyć 150 zł x 15 000 m2 x 2% x 10 lat = 450 000 zł opłat rocznych.

Podsumowując, różnica między działką poło­żoną na terenie miasta, będącą w wieczystej dzierżawie, a działką własną, położoną na te­renie gminnym o parametrach odpowiednich dla naszej inwestycji, jest taka, że na prze­strzeni 10 lat można uzyskać oszczędność lub stratę w wysokości 871 200 zł! Do tego należy uwzględnić koszt odprowadzenia wód opadowych na terenie miasta oraz gminy. Dlatego, zwłaszcza ze względu na oszczęd­ności w podatkach, także dochodowych, oraz duże prawdopodobieństwo dostępności me­diów, gorąco polecam Specjalne Strefy Prze­mysłowe. No, ale nie ma ich za wiele.

Plan miejscowy, studium oraz warunki zabudowy i zagospodarowania terenu
Ustawa z 27 marca 2003 r. o plano­waniu i zagospodarowaniu przestrzen­nym nałożyła na gminy obowiązek sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania prze­strzennego, a na ich podstawie – pla­nów miejscowych zagospodarowania przestrzennego. Jak jest w praktyce, każdy widzi. Stąd moja rada:
1. Jeśli wybrana przez nas działka jest na terenie obowiązującego planu, należy odpłatnie pobrać wypis i wyrys z obowiązują­cego planu oraz spraw­dzić, czy funkcja tere­nu odpowiada naszym potrzebom. Należy zwrócić szczególną uwagę na kruczki prawne, rozróżniające produkcję od usług czy usług wymienio­nych literalnie jako jedynie dopuszczalne (np. usługa, obsługa transportu Ut czy usługi medyczne Um). Do tego zwracajmy szczególną uwagę na powierzchnię biolo­gicznie czynną oraz maksymalną dopusz­czalną intensywność budowy.

2. Jeśli na naszym terenie nie obowiązuje plan miejscowy, ale jest studium, należy mieć świadomość, że nowo sporządzony plan lub WziZT musi być zgodny z zapi­sami studium. Trzeba sprawdzić, czy nie ma „diabła w pudełku”.

3. Jeśli na terenie, na którym zlokalizo­wana jest nasza działka, nie obowiązują żadne z powyższych praw lokalnych, na­leży liczyć się z ryzykiem, że urbanista opracowujący wymienione warunki za­budowy i zagospodarowania terenu nie znajdzie ani funkcji, ani formy w tzw. „dobrym sąsiedztwie” zbliżonej do naszej i nie dostaniemy satysfakcjonującej nas decyzji administracyjnej.

Ważne! Informacje dotyczące funkcji te­renu i realnych możliwości jej zabudowy powinniśmy uzyskać jeszcze przed podję­ciem decyzji o zakupie działki.

Inne pułapki
Rodzaj gruntów. Przed zakupem war­to wykonać na działce badania geotech­niczne. Poziom wód gruntowych oraz spoistość gruntów w przypadku nieko­rzystnego ich układu może podnieść koszt inwestycji o setki tysięcy złotych. W porównaniu z kosztem badań, czyli ok. 60 zł m.b. odwiertu i przy 3-4 odwiertach, to koszt około 2000 zł. Będą to dobrze wydane pieniądze.
Wycinka może okazać się konieczna. W wielu przypadkach rozpatrywana lokali­zacja może posiadać zadrzewienie. Należy sprawdzić stan prawny działki, jej funkcję w planie i upewnić się w lokalnym Wy­dziale Ochrony Środowiska, jakie opłaty poniesiemy w przypadku wycinki kolidu­jących drzew. W skrajnych przypadkach może to być kilkadziesiąt lub nawet kilka­set tysięcy złotych. To samo dotyczy od­ległości od lasu. Nie jest ważne, czy las rośnie, czy go nie ma; odległość mierzymy od działki posiadającej w ewidencji gruntu las – wtedy odległość od granicy lasu musi wynosić 12 m.

Odległości od infrastruktury. Wszelka infrastruktura naziemna i podziemna po­siada strefy ochronne. Odległości od na­powietrznych linii energetycznych, kabli, podziemnych gazociągów, ciepłociągów itp. są ściśle określone. Dlatego czasem działka, która z pozoru wydaje się „czysta”, może kompletnie nie nadawać się do za­budowy ze względu na krzyżujące się na­wzajem strefy ochronne obiektów.

Klasa gruntów. W Polsce obowiązuje ochrona gruntów rolnych, a za tym opłata za wyłączenie ziemi z produkcji rolnej. W za­leżności od klasy może być z niej zwolniona, np. IV-VI. Niestety, klasy IIIb i wyższa to wy­datek sięgający nawet 400 000 zł/h. I decy­zja może być scedowana na Ministerstwo Rolnictwa. Dotyczy to inwestycji poza gra­nicami administracyjnymi miast.

Stanowiska archeologiczne. To taka bom­ba, podłożona najpewniej w średniowieczu i jeszcze nierozbrojona. Koszt badań stano­wiska archeologicznego to 8000-12 000 zł. Wykona nam to archeolog lub osoba wyzna­czona przez Wojewódzkiego Konserwatora Za­bytków. Można samemu zatrudnić fachowca i znacznie przyśpieszyć badania. Problem za­czyna się, gdy coś się znajdzie. Wtedy możemy liczyć się z wielomiesięczną przerwą w pra­cach budowlanych, spowodowaną konieczno­ścią kompleksowych badań archeologicznych, a te w tym przypadku są już znaczne.

Optymalna lokalizacja w 5 punktach
1. W poszukiwaniach optymalnej lokalizacji naszej piekarni przede wszystkim musimy określić, jaki dokładnie charakter będzie miała nasza produkcja. W zależności od jej typu szukajmy miejsca, które pozwoli mak­symalnie zoptymalizować transport. Obecne tendencje wskazują, że już w niedługiej przy­szłości to koszt transportu będzie głównym składnikiem kosztu uzyskania przychodu.

2. Kolejno analizujemy strukturę własności oraz wynikające z podziału administracyj­nego podatki.

3. Dobieramy działkę o kształcie i po­wierzchni wynikających z założonego przez nas rozmiaru i typu produkcji.

4. Równocześnie prowadzimy założenia dotyczące asortymentu, jego ilości, linii produkcyjnych itd. Te założenia – głów­nie technologiczne – pozwolą nam osta­tecznie zdefiniować ilości zapotrzebowań na poszczególne media. Zapewnienie ich dostaw oraz określenie warunków technicz­nych przyłączenia, wydane pisemnie przez gestorów, pozwala w sposób ostateczny wybrać tę najlepszą lokalizację.

5. W przypadku gdy różne działki będą miały podobne parametry, proszę się kie­rować sercem. Warto wybrać tę najładniej­szą, bo, jak mawiał mój dziadek piekarz, „Chleb, żeby był dobry, musi wyrosnąć w ładnym miejscu”.

mgr inż. arch. Michał Składanowski

Michał Paweł Składanowski – inżynier architektury, absolwent i były wykładowca Wydziału Architektury Politechnik Warszawskiej. Ukończył również London Business School MBA (2001) oraz Wydział Konserwacji Zabytków UMC w Toruniu (2011).  Od 8 lat specjalizuje się w projektowaniu zakładów przemysło­wych. Nie bez powodu upodobał sobie piekarnie . urodził się w wielopokoleniowej rodzinie piekarzy z Wyszkowa. Członek załogi polskiego jachtu, wyróżnionego jako „Rejs Roku”, który pierwszy w historii i na razie jedyny wypłynął na Morze Weddella (Antarktyda).
Kontakt: michal@projekt-piekarni.pl

Przeczytaj również:

Piekarnia w mieście - lokalizacja (cz. I)
Piekarnia w mieście czy poza miastem - lokalizacja (cz. II)
Wokół piekarni - plan zagospodarowania terenu (cz. III)
Piekarnia od środka - pomieszczenia techniczne, produkcyjne i socjalne (cz. IV)